新・空き家問題

著者の牧野知弘氏は長年にわたり不動産業界に携わり、現在は不動産事業プロデュースを手がけるオラガ総研の代表を務めています。

私が現在住む街は首都圏に位置することもあり、それほど空き家は見かけません。

一方で車で地方へ出かけたとき、とくに中山間地域では空き家を見かける機会がかなり増えました。

たまたま訪れた私でも空き家だと判断できるのは、家屋がかなり傷んでいる状態であったり、庭が荒れ放題になったりしている場合であり、手入れされている場合は空き家であると判断できません。

一方で都心へ目を向けると、1部屋1億円超えのタワーマンションが飛ぶように売れていると聞き、全国的に空き家問題が報じられる中で不動産投資が加熱しているという不思議な現象が起きています。

本書では空き家問題の基本的な知識、そして空き家が引き起こす問題、さらには空き家を生み出さないためのアドバイス、視点を広げて国や自治体の空き家問題への取り組みやその評価を幅広く行っています。

まず2024年時点で日本全国に空き家は900万戸あるといわれています。

とてつもない数字ですが、この数字には賃貸物件の空室、別荘なども含まれているため、実際には全体の約40%である385万戸が放置状態にある個人住宅空き家だそうです。

それでも大きな数字には違いなく、たとえば東京では"空き家率"は低いものの、母数となる住宅の数が大きいため"空き家数"で見ると圧倒的に全国ワースト1位になります。

23区内の世田谷区では2万3千戸もの個人住宅空き家が存在するという数字には驚きを感じました。

また空き家の半分以上はマンション空き住戸であり、外見からはまったく分からない場所にも空き家が多く存在することが分かります。

何かと問題になる空き家ですが、人口減が始まっている日本では空き家を賃貸にしたり、そもそも売却することが困難（老朽化した家屋の解体費が土地代を上回る）であることが多いようです。

著者は1つの選択肢として相続土地国庫帰属制度を利用するアドバイスもしています。

たしかに活用する予定もなく、売ることもできない土地の税金を払い続けるよりは、現実的な選択肢であるといえます。

ただしこうした対処ができるのは、相続人が存在する場合であり、そもそもおひとりさま世帯で相続人がいない場合は問題はもっと深刻になります。

これに対しても著者は遺贈をおすすめしています。

生前のうちからお世話になった人や団体や学校など有効利用してくれそうな相手へ遺贈する旨を遺言状へ記載しておくというもので、法定相続人がいない場合は（分与で揉めないため）かえってスムーズに進むとアドバイスしています。

また著者は2030年以降に空き家が加速度的に増えてくると警告しています。

統計的に（すでに配偶者を亡くした）高齢者単独世帯主が寿命を迎え、都心であっても次々と空き家が生み出される状況になるというものです。

しかも相続人が1人息子（娘）であった場合、都心であればあるほど高い相続税の支払いが出来ないため、それらが中古住宅として市場に出回るというもので、かなり説得力があります。

著者はこうした現象がタワーマンションを中心とした不動産投資ブームを終わらせると予測しています。

つまり大量の不動産が市場に出回り始めることで、価格が手頃になり、住宅の購入が35年ローンによる一世一代の買い物ではない時代が来るといいます。

本書の副題に"2030年に向けての大変化"とあり、著者が本書でもっとも伝えたかったことはまさしくここにあると思います。

私自身は分譲マンションに住んでいますが、これから住人の高齢化や修繕費の値上がりがあることは確実であり、将来この住まいが空き家にならないよう色々考えさせてくれる1冊になりました。